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解局 | 万科的乡村计划

      6月29日下午的股东会上,股东对万科从专注于住宅地产的专营化到多元化发展,文化价值观是否还坚持的疑问,让主席郁亮有些委屈。

       他表示,万科一直在传承过去优秀的文化和价值观,今天做的多种业务的尝试均围绕“美好生活”展开,最多叫做相关多元化,而不是杂乱无章的多元化。

       而南京万科党支部7月7日组织的给兴化东罗村送温暖活动,让万科另一个“新业务”受到关注。

       2017年7月,万科就曾在江苏省兴化市缸顾乡东罗村开始探索特色田园乡村建设,希望通过农业运营方式,让公共服务均等化,实现城市反哺农村,缩小城乡差距,让城市和农村和谐共生。

       而现在万科似乎也实现了诺言,打造出了一个不一样的东罗村。

       从万村计划到乡村计划,万科似乎始终扮演着“城乡建设与生活服务商”的角色,在一个完全陌生的领域,如何建立可行的开发运营模式,成为大家最为关心的。

       改造下的东罗村

      2017年,江苏启动特色田园乡村建设工作,8月底东罗村成为江苏省首批特色田园乡村试点之一。

      东罗村位于江苏省兴化市缸顾乡,里下河地腹地,紧邻世界四大花海之一——千垛菜花景区,河汊纵横交织,素有“鱼米之乡”的美称。

       据公开资料显示,东罗村总体土地面积3602亩,其中耕地面积1330亩,水面1372亩,林地900 亩。截至2016年12月数据统计,东罗村共有10个村民小组,总计413户,1516人,其中劳动力人口771人,外出务工劳动力人口569人,占劳动力总人口比重约为73%;独居老人约214人,占村庄总人口比重约为14%。

       许是得益于江南水乡优越的地理位置和便利的水陆交通,万科首个乡村改造项目落地于此。

      据观点地产新媒体了解,东罗村项目采取了“政府+社会资本+村集体”的创新合作模式,其中,兴化市国资公司负责承担村内基础设施建设和破旧房屋收储投资,万科作为社会力量主体负责承担农业产业、农产品经营、乡村旅游、研学教育、村内建筑、景观及部分公共性载体的投资,双方将成立合资平台公司,专门负责东罗村的建设和运营。

       同时,村民可通过村集体入股平台公司,在获得劳务性收入的同时,还可以通过集体以闲置土地使用权和闲置房屋入股平台公司,获得分红收益。

       据称,在乡村建设中,万科抓住兴化市是农业大县,但农产品品牌认知力不高的机会,参与兴化市政府推动的“兴化大米”品牌运营,推出全新的特色农业品牌形象——八十八倉,并通过对品种“南粳9108”的升级管理,提高农民收入。

       其次,面对集约化程度低、污染严重的粗放型的种植、养殖方式,万科通过种养循环产业项目改变了发展方式,并促进全产业链项目落地。

        万科并没有对东罗村进行大规模改造。而是通过“微介入、轻建设”的针灸式改造最大限度保留村落的传统风貌,呈现出原生的田园风光。

       但事实上,不管是开发商参与城中村改造或是参与乡村建设,信息不对称都是开发商需要解决的重点问题之一。

       对此,南京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖表示,东罗村的群众素质较好也是当初选址的原因之一,万科也主动通过开村民大会等方式与村民保持好的对接,村民得到了充分的信息也很配合工作。

       而万科在项目推进过程中也会主动减少村民的干扰,在彼此理解和包容下,项目也进行得很顺利。

       万科的规划里,通过东罗村产业的发展,村民会有新的变化,年轻人会踏上归乡的征途,村子会慢慢地更有活力,村里会形成一种内在循环,城乡二元制会慢慢消除......

       徐朝晖认为,万科在做的事情,就是把城里的资源、思路、想法带到农村来。发挥自身整合社会资源的优势,集结包括专家、政府在内社会各方的力量,整合市场的渠道,形成一种合力,村子多了之后再整合成大的体系。

       “一定要有足够的耐心来做这个事情,这是一个厚积薄发的过程。”

       乡村计划解码

       “在乡村振兴建设中,万科将在农业产业、乡村营建、乡村文化服务和乡村旅游等方面做出贡献,吸引人口、资源、技术等要素向乡村回流,以产业带动农民致富,探索一条社会资本参与特色田园乡村工作的可持续、可复制、可推广之路。”这是万科乡村计划的一套说法。

       自2012年转型定位为城市配套服务商以来,万科好像就已经为将来要做的事情定下了主基调。2018年3月,将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”,定位更从城市扩展到了城乡建设。

       在万科看来,“城乡建设与生活服务商”,即要做美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田与和谐生态建设者。

      中国的城市化进程带来了过去20年房地产业的繁荣,现在,全面短缺的时代似乎已经过去。郁亮在3月业绩会上也表示,现在房地产行业的主要矛盾,已经不是“短缺”,而是“不平衡”和“不充分”,不平衡则主要体现在不同城市、城乡的分化现象上。

       所以,万科在做活乡村的同时,更是在寻找新的机遇。

      “对于农村社区建设、农业项目盘活等,是未来很多地产企业都可以积极参与的内容。类似领域也不是简单的房地产开发业务,本质上是农业经济发展的一个体现。”市场研究人员严跃进认为。

      但想要做活乡村也并没有那么容易,刘澄进而指出现在乡村主要问题在于基础设施相对于城市仍然有很大欠缺,同时集体土地在融资、销售等环节存在一定政策障碍。

       同时,农村的社会保障体系是否完善也直接影响着年轻人返乡积极性。

        在此之外,徐朝晖也坦言万科在推进田园乡村建设中仍遇到不少困难,包括在农业方面的专业性、产业的复杂性、乡村旅游的季节性问题等。

      如何因地制宜找到特色产业?怎么把特色产业做出来?城里需要什么?村里有什么?每个村有每个村的特点,产业模式复制其实并不容易,万科走了一条别人还没有走过的路,这条路既有机遇也面临着挑战。

      在严跃进看来,万科乡村建设中,势必要重视集体建设用地相关政策及相关利益关系,否则进入以后协调不到位,相关项目推进会存在难度。同时万科也需要对此类乡村有足够的了解,因为往往这些乡村背后缺乏各类支持,项目的潜在收益也具有不稳定性。

      但万科作为一家在整合资源上有优势的企业,其客户资源、社区资源、人脉资源和品牌塑造能力也一定程度上在探索特色田园乡村建设中占据优势。

      郁亮说,定位从“城市”到“城乡”,意味着万科不仅要关心城市,也要关心乡村,关心城市和乡村的良性互动。“乡村”,包括城中村、城市周边的乡村,也包括远离城市的乡村。城市和乡村的互动,包括城市人的田园情节,包括安全健康的食品,也包括大规模城市化之后的乡村振兴。

       这样看来,不管是深圳的万村计划,还是现在的乡村计划,都践行着“城乡建设与生活服务商”的定位。

      股东会上郁亮曾说,万科两条清晰的主线从未动摇,一个是城市发展变化曲线,一个是老百姓变化的曲线。价值观一直是以人为核心,没有改变过。
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