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中南建设快速扩张负债高涨 行兼并之路能否解困局?

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      自2018年以来,江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设”,000961.SZ)就消息不断。

       2018年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”。标普认为,中南建设力求高增长导致财务杠杆较高,同时业务较为集中于三四线城市,从而制约了该公司的评级。与此同时,由于该公司面临大规模短期债务到期,其再融资风险高于行业平均水平。

       在中南建设将于4月27日披露2017年年报之前,副总经理彭燕的配偶提前于23日买入2万股股票,交易金额达13.6万元。此举违反了《主板上市公司规范运作指引》第3.8.15条的规定,因而彭燕收到了深交所发出的监管函。

       此外,中南建设在入局区块链一年后,正式剥离“智链”,选择聚焦主业。于4月26日发布公告称,拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链数据科技(南通)有限公司51%股权,实现股权的全部剥离。

      十年快速扩张,负债高涨

      中南建设是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业。前身是大连金牛股份有限公司,于2000年3月在深交所上市,曾用名大连金牛。

      在2009年重大资产重组之后借壳上市。公司控股股东由东北特殊钢集团有限责任公司变更为中南房地产业有限公司(2012年更名为“中南城市建设投资有限公司”),同时主营业务也做了变更,由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。

       近十年,中南建设实现了快速扩张。2009年借壳上市后的年报显示,公司资产总计171.41亿元;2016年,该公司总资产达1171.35亿元,首次突破千亿大关,跻身千亿房企俱乐部。截止2017年,总资产已经达到1750.04亿元的规模,增长率为49.40%。

        中南建设一路突飞猛进,令人瞩目。但是伴随着规模增长的,却是其负债率的不断抬升。在标点财经研究院携手《投资时报》共同推出的《中国房企缺钱报告·2018》中,该公司2017年净负债率为233.22%,在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位;短期负债与货币资金的比值为0.92倍,在同一样本中排第10名。
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       而从亿翰智库发布的“2017年上市房企净负债率TOP100”数据来看,2017年,上市房企整体平均净负债率达到79.43%,较2016年同比上涨19.42%,呈现明显上升趋势。相比之下,中南建设的负债率接近于平均水平的三倍。

      其实,2018年公司的负债情况也是居高不下。根据最新的2018年一季报,公司总资产约1903亿元,总负债约1727.59亿元,资产负债率约90.78%。

      中南建设虽然以房地产开发和建筑施工为双主业,但是更加偏向于房地产开发业务。通过2017年年报显示,其房地产开发营业收入共计224.13亿元,建筑工程施工实现销售收入则为117.12亿元,二者占主营业务收入的比重分别为62.15%、32.48%。

      从它的房地产开发业务看,自2013年以来,房地产销售毛利率呈现逐年下滑的态势。2013年至2017年,房地产销售毛利率分别为38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。我们不难看出,中南建设的销售毛利率已经连续下跌5年。

      针对销售毛利率下降,中南建设在2017年公司债发行公告中曾有提到。房地产开发业务整体毛利率下降,究其原因是2014年以来受房地产调控及工序关系变化等因素影响,房地产市场整体下行压力较大,公司青岛、镇江等城市房地产开发业务销售单价有所下滑,且人力及资金成本上升,而公司重点布局的南京、苏州等其他城市销售情况良好,保持了良好的水平。

      从利润的角度看,2017年,公司营收305.52亿元,同比下滑11.29%;归母净利润约6.03亿元,同比增加78%。中南建设能够在营收下降的前提下,实现公司利润的大幅增长。

      究其原因,则是与股权变动相关。2017年12月,中南建设出售子公司中南(深圳)房地产开发有限公司47%的股权,获益5.22亿元,交易贡献的净利润占净利润总额的86.12%。交易结束后,中南建设失去对该子公司的控制权,变更为公司之联营公司。

       从2009年至2017年的九年内,七次经营性净现金流为负。期间公司的业务也发生了变更。
 
       当经营性净现金流长期为负,而企业对外投资又需要大笔资金。那么,面对这么大的资金缺口,财务专家们一般会着重要看财报中体现出来的“对外融资”项目。

      近几年,公司剔除预收款项后的资产负债率由2011年的70.85%增加至2017年的84.42%。而从证监会土木工程建筑业数据看,2018年一季度66家上市公司的平均资产负债率约61.91%,中位数是63.27%;剔除预收款项后的资产负债率平均值约58.98%,中位数是59.66%。

       因此,不论是从资产负债率,还是从剔除预收款项后的资产负债率看,中南建设的平均水平都是偏高的。

       扩规模、行兼并、解困局

       即便是中南建设的资产负债率高,公司仍一直在努力扩大规模。2017年全年实现销售金额963亿元,全年累计拿地98宗,全年新增土地货值储备近2000亿元。从战略布局上,除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东区域以外,中南建设新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市,加快全国布局。

       进入2018年后,中南建设加快兼并收购项目和中小型房企,兼并收购类项目货值占比不低于30%。针对公司资产负债率高的情况,中南建设表示将继续秉承高周转快速回款的策略,合理创新融资方式,确保公司资金链安全。

       中南建设为何在高负债的前提加快收购呢?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国资本观察记者表示,“首先,对于中南建设来说,这两年在苏南等市场的销售业绩非常不错,市场投资信心很大,所以整体上会有较为明显的投资机会。”而对于兼并收购,“其实是其业绩快速成长的一个策略,有助于其积极寻求业绩的大规模突破。”

          在土储方面,严跃进还表示,“目前类似土地储备方面来说,总量和结构都是适合的,也符合中南建设当前的销售目标和企业定位。未来对于类似企业来说,其实也需要有新的尝试,比如说持续寻找政策宽松环境下的优质物业,尤其是一些即将符合预售条件的物业。”
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