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碧桂园刷新“高周转” 激进路线存隐忧

      “高周转”成为房地产行业的关键词,自2013年以来,很多房企都在走高周转路线。对于目前房企领头企业如万科、恒大、龙湖等标杆房企,通常从拿地到施工也仅需要 3、4 个月。现在,碧桂园集团,即碧桂园控股有限公司(股份代号:2007.HK)也加入到这个阵营。从半年到三个月,碧桂园再一次刷新了自身“高周转”的底线。近日,一份来自碧桂园内部的文件刷屏网络。
 
      其实,自碧桂园开启“一二三四五线”城市全面发展的战略,碧桂园在深耕三四线城市的同时,一端要加大“一二线”城市的投资力度,另一端则要加强战略纵深,进一步下沉到五线城市。碧桂园在一些项目上要求拿地3个月开盘,仅是行业平均速度的1/3。


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图片来源网络


一周“三”提速


      为了进一步提速,碧桂园一周内接连发布了三个文件。4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;4月8日,碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议;4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
 
      文件中针对地产投资线条、设计线条、人力线条、大运营线条提出超过40条具体意见。这些文件的中心议题只有一个:加速高周转。碧桂园在这三个文件中强调要加强理解杨国强提出的“每一天”:设计一切要以项目为中心去抢每一天;区域、项目真正理解“每一天”,要知道付出一定代价,但都要去提前每一天,懂得算账,懂得提前。
 
      在上述文件中,碧桂园要求在设计工作,所有三四五线城市项目必须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)。除办公场地在总部的区域外,其他区域不得回总部向主席汇报方案,该工作由设计院代为进行。项目主要精力应放在报规报建工作上,不得浪费时间及差旅费,可通过视频的方式与设计院沟通。若区域与设计评审意见不符,可用大字写在图上供主席评判。

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      在投资报建方面,为节省时间,原则上区域投策工作不允许到总部来进行汇报,须通过视频方式与策略中心沟通;投资奖励向一线投资团队倾斜;净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。所有没有交地的项目不能算作完成投资任务;
 
      在总体工期方面,项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;如果35天内实现展示区开放,奖励20万。
 
      碧桂园董事局主席杨国强指出,集团现在的高周转速度太慢,“高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。在做出这些指示的当下,截至今年3月底,碧桂园共获取项目195个(共215个地块),其中三四五线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月。杨国强认为,这完全无法达到集团高周转的要求。


喜忧“高周转”


      对高周转的极度追求,让碧桂园能够甩开其他房企,碧桂园在2017年以5508亿元的销售额占据房企销售额排行榜第一名,这是碧桂园首次位居房地产行业的榜首。
 
      中国资本观察记者从易居研究院智库中心研究总监严跃进处了解到,这两年企业规模做大,其实是需要依赖两点。第一是较好的城市布局,以对冲调控风险,进而实现更多的市场份额。第二是较好的营销能力,进而抓住市场行情。而实际上对于三四线城市来说,风险小且潜在需求大,所以实际上都会带来很多机会,高周转模式,本质上是为了更好更快地捕获市场需求。
 
      据碧桂园内部员工透露,碧桂园所有公司的办公室、会议室、走廊、甚至食堂,都挂满了杨国强主席的语录。每天群里大领导会转发今天主席最新的语录,让大家集体学习。所有区域的人员集体行动,在食堂吃饭必须快,基本大家10分钟就吃好了。加班是常态,大家全都住宿舍,睡醒后集体行动回来上班。每天除了8小时睡觉基本都在公司加班,员工管理模式比高考生还严格,员工身体状况不容乐观。另外,根据劳动法,加班时间每天不能超过3小时,制度化的通宵加班,有涉嫌违法的可能。

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      严跃进认为,高周转的模式,也要警惕两个问题。第一是单纯的规模至上的思路,其实是有问题的。对于此类模式来说,类似的模式也说明地产行业存在一种“大跃进”的战略思路。如果盲目定指标、压缩工期,那么此类战略扩张模式也是有问题的,往往是欲速而不达。第二是要防范高周转下的各类成本把控和质量把控问题,对于类似问题需要积极做研究,后续要强调“多快好省”的模式。
 
      业内人士指出,碧桂园的高周转策略之所以受到关注,在一定程度上也反映行业生存状态。实现三四线城市的高周转,虽然是房企降低风险、加快回款的利器,但风险管控也非常重要,快周转意味着对于产品质量管控的要求提升。
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