商业观察官方网站
资本市场权威媒体
今天是:2018年05月23日  星期三
你的位置:首页>正文

链家逆势扩张日子难过 能否“左右互搏”成功上市有待考量

       近日,网上流传的链家长宁区茅台路店客户维权的视频让链家再次处于舆论的风口浪尖,也彰显出链家在服务方面存在瑕疵。加上前段时间由于链家发行60亿元公司债券传出“钱荒”传闻,以及“无底薪制”导致“离职潮”和“用人荒”,链家开始做出战略调整,开启“德佑”贴牌加盟业务。这一系列事件都表明,2018开年中介武林盟主链家的日子不那么好过。


链家“钱荒”“人荒”? 盟主日子不太好过


       2018年1月4日,在上海证券交易所的公司债券项目信息平台上,北京链家房地产经纪有限公司申请发行2018年非公开发行公司债券60亿元。此消息一出,链家在继“闹人荒”后又陷入“钱荒”传言。有券商人士表示,链家作为非上市公司融资渠道相对有限,私募债面向特定投资者,利率视行情有所变动,但远高于银行贷款利息。而链家是房产经纪公司,很难提供贷款需要的抵押,故公司债是相对可行的举措。该券商人士坦言,60亿元不是小数目,链家的资金状况恐怕不甚理想。
 
       对此,中国资本观察网采访链家后得到的回复是:发行公司债是企业的一种重要融资手段,很多知名的大型企业都有发债的融资行为,比如万科、联想等企业都有发公司债。这也说明发债企业和资本市场对于企业发展前景的信心,和所谓传言的缺钱没有任何关系。链家此次计划融资的钱将用来促进企业的进一步发展,更好的为消费者提供服务。
   
       除了“钱荒”传言,链家也因去年实行的“无底薪”制导致了“离职潮”和“用人荒”。中国资本观察的记者从多家上海链家在职员工处了解到,2017年下半年,链家为了严控成本,推行无底薪新政,即新人每月4000底薪,转正后取消底薪,一切收入来自佣金提成,并且佣金提成比例大幅提升。此政策一出,导致大批员工离职。并且从去年开始,链家为了提升员工素质提高了员工的学历要求,也为了更好的开拓和管理上海市场,从北京抽调管理团队空降上海,这也导致一大批中介人员的流失。
 
       上海链家对“无底薪制”和“用人政策”给中国资本观察网的回复是:关于上海链家“无底薪”的传言不实,对于没有业绩的经纪人,每月都有3000-4000元不等的基本薪资。上海链家也没有进行裁员。记者在调查中也发现,链家为了应对用人荒,采取了相应的缓和措施,比如降低学历要求,大幅度提高佣金比例。
 
       除了“钱荒”、“人荒”传言,链家还存在着其他种种困难。中国房地产和互联网研究院院长相国良对中国资本观察网表示:一方面链家重度垂直门店运营在逆市扩张中遇到重大问题。以北京为例,因为成本巨大,北京一千七百家门店最后可能要缩减到一千家门店左右。另外,链家在上海亏损,在其他城市盈利也不多,因此如何穿越它的“死亡大周期”,把去年和今年融的资保证公司规模不缩减,并能在优秀的经纪人不流失的情况下撑过去,决定它未来能不能生存下来。还有一方面,就是链家的经纪人作业依然还停留在PC时代。让经纪人和客户都束缚在门店和电脑上,光有门店的扩充,没有经纪人作业方式的转变、效率的提升,没有客户体验的提升,一定跑不赢这个时代。


上市是链家唯一出路 目前称没上市时间表


           众所周知,链家地产成立于2001年,鼎晖和复星曾在2010年最早对其注资,又分别于2015年和2016年退出。2015年,链家至少完成10宗并购,涉及成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红等。当年,链家地产还并购了高策经纪,在新房领域继续加码。2016年开始,链家迎来大规模融资。4月完成60亿元B轮融资,领投方为华兴资本旗下华晟资本,高瓴资本、百度和腾讯等众多机构作为战略投资方参与,投后估值330亿元。2017年1月,融创中国发布公告称,以26亿元的价格投资链家,持股比例为6.25%。照此计算,链家的估值升至416亿。2017年4月,万科确认以人民币30亿元获得链家股权,但未透露持股比例。
 
       值得注意的是,有媒体报道,2016年4月15日,链家B轮融资时,链家已经同投资人签订“对赌”协议:若公司(链家)未能在B轮交割日后5周年内完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。因此,上市是链家前行的唯一道路。
 
       易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国资本观察网记者表示:积极上市,是很多中介机构会寻求的内容,而且资本市场也应该鼓励很多中介代理企业回归A股或者说借壳上市。当然上市前的辅导工作很关键,对于产业的优化以及业务的调整,都需要此类中介去探索。从实际情况看,当前IPO市场具有较好的机会,因为存量市场的配套政策和优惠政策是很多的。
 
       但是,摆在链家面前的困难也不少。链家在2015年的房产热潮中急速扩张、攻城拔寨成为中介盟主,然而随着中央楼市调控的加强,房产市场处于下行阶段,让链家错失了最佳上市节点。在“房住不炒”的基本国策和市场不景气的大环境中,链家面临着企业资金压力和经营困难。
 
       链家对中国资本观察记者表示,目前没有上市时间表。


链家贴牌逆势扩张 机遇与风险并存


               当下和未来,摆在链家面前的问题很多,能不能突破重围、顺利上市现在看来还是未知数。为了寻求突破口,2018年1月30日,链家宣布启用旗下品牌“德佑”开展特许经营业务,先期进入成都、重庆、大连、杭州、济南、南京、青岛、苏州、天津、武汉等10个城市。为此,链家成立了德佑事业部,北京链家副总经理祁世钊担任总经理。祁世钊宣布,未来三年内,链家计划布局30个城市,开店5000家。
 
       尽管特许加盟的轻资产化道路是开拓市场规模的利器,但是对于链家的此次“贴牌”扩张战略,有专家表示了肯定也提出了质疑。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国资本观察网表示:“德佑”品牌的加盟概念提出,有助于各类中介和其合作,也体现了中介机构积极做大品牌的导向。当然实际情况就要看类似战略的效果。因为品牌加盟的背后,也会增加对品牌统一维护的成本,更要警惕部分中介门店经营不善,而出现品牌管理的危机等。
 
       对此,上海链家在接受中国资本观察网采访后,给予的回复是:加盟德佑需要经过一系列的加盟流程,当加盟商提交加盟申请表时,德佑会进行多维度背调,包括店东从业背景、店址、绩效、客户反馈、行业口碑等。为此,链家也对加盟商的要求设定了较高的淘汰率,通过严格的筛选,确保加盟店的品质。在风险方面,链家有很多过去的经验总结,在业务中有严明的红黄线,明确哪些行为可以做,哪些行为要杜绝,如泄露信息、甩单、欺骗客户这类行为,一旦发现会进行开除等处理。近期又新增了黑线,一经触犯直接开除体系,可谓是一套非常严格的机制。此外,德佑和店东的加盟合同中有明文规定,要求加盟商加入德佑体系后,在交易过程中,客户佣金要先进入德佑的专项账户,交易顺利完成后,才会转至店东账户。如果期间客户产生投诉,进行先行赔付,确定判定为店东的责任,就直接从专项账户中支付客户赔偿金,这是德佑的加盟最与众不同的一点。另外,德佑吸引的是价值观相同的加盟商,在招募中会设置门槛,在此基础之上,每年对加盟商都有评价机制,除了业绩指标之外,投诉量、流失率等信息,都会综合到评价机制当中,届时链家会针对品质上问题较多的加盟商提高管理费,或者直接终止其加盟。
 
       从链家的回复可以看出,链家给特许加盟上了无数“安全锁”,但是房产中介市场是个风云多变的市场,一旦市场下行,直营店都亏损的情况下,面对无数加盟商的抱怨,不知道链家又该如何处置?另外,让链家从众多中介中突出重围的真房源优势,是建立在链家集团的强内部管控上,如果把强管控适用到加盟商体系,加盟企业未必认同并严格执行。如果降低管理,又如何保证链家网平台上房源的真实性?
 
       还有就是中国房地产和互联网研究院院长相国良对中国资本观察网强调的:“如果链家干加盟,那加盟和直营就意味着左右互搏。同一个经纪人体系一套直营一套特许加盟,那么对优秀的经纪人加盟体系一定会产生虹吸效应。那么把直营的优秀经纪人吸引到加盟对链家来讲是好事儿么?链家的核心在于优秀的经纪人和强管控体系。特许加盟一定会冲击强管控体系,也一定会冲击到高产能经纪人。”
 
       在金庸小说《射雕英雄传》中,“老顽童”周伯通在桃花岛的地洞里创出的独门武功“左右互搏”,修炼时“左手画圆,右手画方”,关键诀窍全在“分心二用”四字,双手分使两般武功,威力顿时倍增。在接下来的市场考验中,链家能不能“分心二用”练就直营、加盟的“左右互博术”,能不能穿越它的“死亡大周期”并成功上市,一切都还有待考量。
收藏 打赏

您需要登录后才可以回复文章,登录注册

相关文章推荐